Su ámbito. Regula la prestación y aplicación de los valores en las contrataciones de inquilinatos
Nelly Ramírez
Delegalymas.com
El proceso de rentar o alquilar una vivienda, local comercial, naves industriales, almacenes, etc, está regulado en la República Dominicana por la Ley 43-14, y, aunque es una normativa un poco obsoleta, debido a que data del 20 de octubre del año 1945, modificada por la Ley 17-88 del 5 de febrero del 1988, generalmente no todos los propietarios de inmuebles para rentar o alquilar, así como igual los aspirantes a arrendatarios o arrendatarios de hechos, en la mayoría de los casos no conocen el ámbito de esta ley.
Es de ahí que con frecuencia tanto los propietarios como los inquilinos incurran en errores debido al desconocimiento de lo que deben o no deben hacer según lo establece la citada ley.
Deberes del propietario según la Ley 43-14. Nunca o casi nunca los propietarios de casas para rentar, cumplen con lo establecido en la citada ley sobre depositar en el Banco Agrícola el dinero que como depósitos de garantía del inmueble entrega el inquilino o arrendatario al momento de consumarse el acto de alquiler. Dicha norma es obviada incluso por los representantes legales de los propietarios de inmuebles, quienes conociendo el requisito, ponen dicho dinero en manos de los propietarios y no en donde manda la Ley, el Banco Agrícola, y menos aún si quienes rentan son los propietarios directamente sin la intermediación de un profesional del derecho.
La breve Ley 43-14 de solo 10 artículos igual se refiere a la cantidad de meses por adelantado de depósitos que debe entregar el inquilino al momento de alquilar una vivienda, los cuales van desde uno, dos y hasta tres dependiendo de los años de duración del contrato.
Según expresa esta ley, en unos de sus párrafos, en los contratos exclusivos para viviendas el adelanto en depósito debe ser de un mes, independientemente de la duración del mismo, aunque la generalidad de éstos es casi siempre por un período de un año, (doce meses).
Sin embargo, partiendo de que toda regla tiene su excepción, los propietarios y sus representantes legales podrían exigir una cantidad distinta de depósitos por los arrendamientos de sus inmuebles, y de hecho es lo que ocurre en la práctica de los contratos de alquileres en la República Dominicana.
Renovación de los contratos por arrendamientos. Por lo general lo que ocurre en la práctica es que a los inquilinos de viviendas se les renueva el contrato ya sea anual o por un tiempo menos o mayor de manera automática o por escrito siempre que las partes consientan de que no habrá rescisión de éste. En tanto, si ocurre la tácita reconducción, es decir la renovación por escrito, la ley establece que se debe exigir a los inquilinos el o los depósitos a los que se refiere el artículo 1 de ley, a partir de la fecha de reconducción o renovación.
Deberes y derechos de los arrendatarios con los contratos de inquilinatos. Otro de los acápites de esta ley que por lo general no se lleva a cabo por los propietarios y sus representes legales es el que establece que los depósitos entregados deben llevarse al Banco Agrícola junto con un original del contrato en un plazo no mayor de los 15 días a partir de la entrada en vigencia de éste, a fin de que asuma fecha cierta y en un futuro asegure los derechos que esta misma ley le otorga al propietario en casos de incumplimientos de parte de los inquilinos.
Si el propietario en su persona o a través de su representante legal no efectúa dicho depósito en el Banco Agrícola, se le hará un recargo por moras de un diez por ciento (10%) por cada mes de mora.
¿Y los inquilinos, qué? En vista de que ocurren casos de propietarios que para exigir a los inquilinos que les desocupen sus inmuebles, sin las razones justificadas en esta ley, ni términos de los contratos, negándose en ocasiones a recibirles las mensualidades, caso que ampara el Decreto 4807 Sobre Control de Alquileres y Desaucio, de 1959, éstos tienen la opción de dirigirse al Banco Agrícola y hacer sus pagos de alquileres a nombre de su arrendatario.
Asimismo, cuando los inquilinos incumplan las obligaciones legales, convencionales o contractuales, el propietario podrá a través el Banco Agrícola exigir el cumplimiento de lo contratado, tales como mensualidades dejadas de pagar, previa notificación al inquilino.